O governo britânico anunciou as diretrizes de um novo programa de empréstimos com garantia de imóvel, com o objetivo de reduzir o valor da entrada para os compradores de primeira habitação em Inglaterra. O programa retoma um modelo político que ajudou a expandir o acesso a novas casas, mas que também ligou as finanças públicas e os pagamentos das famílias à valorização futura dos imóveis. Denominado "Your First Home" (A Sua Primeira Casa), o plano permitiria aos compradores elegíveis entrar no mercado com uma entrada de apenas 2,5% e utilizar um empréstimo com garantia de imóvel, equivalente a até 20% do preço de compra. Os critérios de elegibilidade, os limites de preços, o financiamento e as condições de pagamento só serão definidos no orçamento de 28 de outubro, o que faz do anúncio uma orientação política significativa, e não uma oferta completa para o consumidor.

O que o governo confirmou

O anúncio oficial refere que o programa será aplicado em Inglaterra e apoiará a compra de imóveis novos. Os compradores combinariam um depósito mínimo de 2,5% com um empréstimo com garantia imobiliária até 20%, deixando o saldo a ser coberto por uma hipoteca convencional. O governo descreveu um período inicial sem juros, mas não especificou a sua duração, quais os juros que seriam aplicados posteriormente ou se o reembolso seria baseado no adiantamento inicial ou na percentagem do governo sobre o valor de mercado futuro do imóvel.

Estes detalhes não resolvidos são essenciais para o custo real. No sistema anterior do programa Help to Buy, os mutuários pagavam geralmente uma percentagem do valor atual do imóvel, em vez de um valor principal fixo. Assim, o valor devido aumentava quando o imóvel valorizava e diminuía quando se desvalorizava. As actuais directrizes do governo para o Help to Buy explicam esta relação explicitamente. As autoridades ainda não informaram se o programa Your First Home a irá reproduzir exatamente.

Um depósito inicial muito mais pequeno

A principal vantagem é a redução do valor necessário para a compra. Utilizando o valor médio de 230.000 libras para uma primeira casa, citado no anúncio do governo, uma entrada de 2,5% seria de 5.750 libras e um empréstimo com garantia de 20% poderia chegar às 46.000 libras. O comprador necessitaria ainda da aprovação do financiamento para o valor restante e teria de suportar custos legais, de inspeção, de mudança e de propriedade. Por conseguinte, o programa aborda a restrição da entrada de forma mais direta do que o teste de rendimento utilizado pelos bancos.

Esta distinção é importante porque mesmo um depósito mais pequeno não garante a acessibilidade. Uma sondagem da Reuters junto de especialistas do setor imobiliário constatou um crescimento moderado dos preços a nível nacional, mas uma pressão persistente sobre os compradores, com o preço médio pedido em Londres muito acima da média nacional. As taxas de juro dos financiamentos imobiliários, o rendimento das famílias e o preço regional das novas construções elegíveis determinarão se o programa irá expandir a propriedade ou apenas alterar a forma como as compras são financiadas.

Porque é que o esquema antigo é importante?

O projeto reflete deliberadamente o programa Help to Buy, que operou em Inglaterra de 2013 a 2023. Uma avaliação governamental , concluiu que o programa anterior ofereceu uma excelente relação custo-benefício e estimou um valor social presente líquido de £ 25,1 mil milhões ao longo da sua vigência. O estudo atribuiu o aumento da oferta de habitação à política e observou que um empréstimo com garantia imobiliária é um ativo financeiro que deve ser reembolsado, e não uma doação.

A mesma avaliação identifica também as compensações que deverão moldar a nova versão. O programa Help to Buy apoiou a procura de novas construções e deu aos compradores acesso a imóveis mais cedo, mas os benefícios não foram distribuídos de forma equitativa. O programa afetou a atividade das empresas de construção, as escolhas das famílias e os preços, e alguns compradores poderiam ter adquirido imóveis mesmo sem ele. Como o retorno público depende em parte da valorização futura dos imóveis e dos resgates, o resultado fiscal final continua exposto ao mercado imobiliário.

A questão do orçamento

Os ministros afirmam que o novo programa será financiado pela repriorização das despesas governamentais existentes, mas não divulgaram a alocação de recursos, o número esperado de empréstimos ou a exposição anual. Esta omissão é especialmente importante face a um orçamento elaborado em condições fiscais mais restritivas. Os dados oficiais divulgados pela Reuters mostraram empréstimos públicos de 18,3 mil milhões de libras em agosto e de 77,3 mil milhões de libras de abril a agosto, 8,1 mil milhões de libras acima da previsão do órgão de supervisão.

Estes números não comprovam que o programa de habitação seja inviável; os empréstimos com garantia imobiliária são contabilizados de forma diferente das despesas ordinárias, uma vez que o governo adquire um ativo. Significam, sim, que o orçamento precisará de demonstrar quanto dinheiro será necessário inicialmente, quais os compromissos existentes que serão reduzidos e como serão tratados os prejuízos, a administração e os atrasos nos pagamentos. Sem estes dados, qualquer afirmação sobre a escala do programa ou a sua neutralidade orçamental seria prematura.

O que os compradores devem esperar para ver

O orçamento de 28 de Outubro terá de responder a várias questões práticas: quem se qualifica como comprador de primeira habitação, se se aplicam limites regionais de rendimento familiar ou de preço, qual a duração do período sem juros, quais as taxas subsequentes e como podem os mutuários refinanciar ou liquidar antecipadamente. Deverá ainda esclarecer se as empresas de construção contribuem, como são aprovadas as casas aderentes e quais as proteções aplicáveis ​​quando um imóvel perde valor.

O governo afirma que os potenciais compradores poderão fazer a pré-inscrição até ao final de 2026. Até que as regras finais sejam publicadas, as famílias não podem comparar de forma fiável o programa "Your First Home" com um financiamento imobiliário tradicional com uma elevada relação empréstimo-valor, com a propriedade partilhada ou com a espera para juntar uma entrada maior. A promessa da política é clara: reduzir a necessidade de capital inicial e estimular a procura de novas habitações. A sua equidade, custo e viabilidade a longo prazo dependerão dos termos que ainda não foram definidos.