O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) apresentou um plano de sete partes para modernizar as normas federais para habitações pré-fabricadas, incluindo novos padrões para casas construídas sem chassis permanentes de aço e um possível código nacional de construção para edifícios de apartamentos pré-fabricados. A iniciativa pode alargar o leque de habitações elegíveis para o sistema regulamentar do HUD, mas a maior parte dos seus efeitos depende de futuras regulamentações, trabalhos técnicos e da adoção pela indústria.
de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) divulgou o plano de três páginas na quarta-feira, apresentando-o como uma resposta à Lei ROAD to Housing do Século XXI e ao 50º aniversário das Normas Federais de Construção e Segurança de Casas Pré-Fabricadas, vulgarmente chamadas de Código HUD. A lei removeu a exigência de chassis permanente que historicamente ajudava a definir uma casa pré-fabricada, abrindo caminho para casas com certificação federal que podem ser transportadas e instaladas sem a necessidade de manter o chassis permanentemente fixo.
Esta mudança é mais significativa do que pode parecer. Um chassis permanente afeta o design, o transporte, a fundação e a instalação da casa no local. O anúncio afirma que a remoção desta exigência abre espaço para reconsiderar estes elementos, preservando as normas nacionais de segurança, os controlos de qualidade das fábricas, as proteções do consumidor e a prevalência do governo federal sobre os códigos de construção estaduais e locais.
Sete ações, e não sete regras finalizadas
O plano começa com a eficiência energética. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) afirma que o seu Gabinete de Programas de Habitação Pré-Fabricada irá procurar regulamentação para atualizar os padrões de construção relevantes, com base em análises técnicas e numa revisão de impacto regulamentar. Prevê também revisões no código de construção da 24 CFR Parte 3280 e nas normas de instalação da Parte 3285, para que as casas sem chassis tenham requisitos claros para elevação, transporte, ligações estruturais, fundações e ancoragem.
Uma terceira vertente diz respeito à forma como as secções pré-fabricadas podem ser combinadas. O HUD planeia explorar um modelo multimódulo que permita uma maior flexibilidade no design, transporte e montagem no local, mantendo, ao mesmo tempo, um elevado grau de acabamento em fábrica. O departamento propõe também o desenvolvimento de um código federal baseado no desempenho para edifícios residenciais com cinco ou mais unidades — uma área em que os corredores partilhados, as escadas, a compartimentação contra incêndios, a acessibilidade e as saídas de emergência criam desafios técnicos que vão além das normas atuais para casas pré-fabricadas.
As restantes ações visam apoiar a adoção. O HUD planeia estudos de caso de projetos pioneiros sem chassis, abordando o zoneamento, avaliações, financiamento, seguros e aceitação do mercado. Pretende também criar um "portal de acesso" que ajude os fabricantes de casas modulares e outras construções fora do local a compreender a certificação federal, as aprovações de projeto, as inspeções, os rótulos e os requisitos de controlo de qualidade. Estas medidas podem expandir o número de fornecedores, embora o plano não estime quantos fabricantes poderão participar ou com que rapidez as novas casas poderão chegar aos compradores.
Porque é que a oferta é a questão central
A iniciativa surge num contexto de produção habitacional desigual. O último relatório do Departamento de Censos sobre a construção civil estimou que o início de novas construções de casas unifamiliares atingiu uma taxa anual ajustada sazonalmente de 918.000 em agosto. Este número ficou acima da taxa revista de julho, mas a ampla margem estatística do relatório significa que a variação mensal deve ser interpretada com cautela. Os alvarás de construção, os inícios e as conclusões de obras medem diferentes fases do processo e não garantem que as casas serão acessíveis a um determinado comprador.
As pressões sobre a acessibilidade financeira vão para além dos preços de compra. A análise dos custos familiares do Departamento de Censos constatou que os proprietários com hipotecas gastaram, em média, 21,4% do rendimento em pagamentos de hipotecas, seguros, impostos, serviços públicos e custos relacionados em 2024, enquanto a renda bruta média, ajustada pela inflação, subiu 2,7% em termos homólogos. As casas pré-fabricadas podem reduzir alguns custos de construção através da produção padronizada em fábrica, mas o terreno, a preparação do local, o financiamento, o transporte, o seguro e o zoneamento local continuam a fazer parte do preço final.
A abordagem do HUD insere-se também num processo de implementação mais amplo da ROAD to Housing Act. Uma análise do Bipartisan Policy Center observa que muitas disposições serão implementadas ao longo dos anos e que os governos estaduais, locais e tribais terão de acompanhar as orientações federais e as oportunidades para apresentar comentários. O plano de habitação pré-fabricada afirma, da mesma forma, que não predetermina resultados regulamentares e prevê contributos do Comité de Consenso sobre Habitação Pré-fabricada.
O que ver a seguir
Os indicadores de curto prazo serão as normas propostas, os estudos técnicos e os projectos de demonstração, e não um aumento súbito da disponibilidade de habitação. As alterações propostas às Partes 3280 e 3285 criariam normalmente oportunidades para a consulta pública, e a análise de impacto regulamentar deverá fornecer estimativas mais claras dos custos e benefícios da conformidade. O conceito de edifícios multifamiliares baseado no desempenho está ainda numa fase inicial de desenvolvimento e necessitará de abordar questões de segurança contra incêndios, acessibilidade e sistemas prediais partilhados antes de poder sustentar um modelo nacional.
Os governos locais, as instituições financeiras e as seguradoras também influenciarão a decisão sobre se as casas sem chassis irão além dos projectos-piloto. A certificação federal de construção pode resolver uma camada de regulamentação, mas não resolve automaticamente as aprovações de utilização do solo, os métodos de avaliação, as condições de financiamento ou a cobertura de seguro. A decisão do HUD de documentar os projetos iniciais reconhece estas barreiras práticas.
Por isso, o plano deve ser entendido como um roteiro regulatório, e não como um compromisso de produção de habitação. Identifica alterações específicas nos códigos e tarefas de investigação que poderiam tornar as habitações pré-fabricadas mais flexíveis e escaláveis. Se isto se traduzirá em habitação mais acessível dependerá dos detalhes das regras, da vontade dos fabricantes em aderir ao sistema e da capacidade das comunidades e instituições financeiras para acomodar novos projectos sem comprometer a segurança ou a protecção do consumidor.
