As vendas de casas usadas nos EUA caíram 4,1% em outubro, para uma taxa anual ajustada sazonalmente de 3,79 milhões, o ritmo mais fraco desde agosto de 2010, devido aos elevados custos de financiamento e ao stock limitado que continuaram a congelar grande parte do mercado imobiliário. A Associação Nacional de Mediadores Imobiliários ( NAR, na sigla em inglês) informou na terça-feira que as vendas ficaram 14,6% abaixo do nível registado um ano antes.

A queda é invulgar porque a redução do volume de transações não resultou numa queda dos preços nacionais. O preço médio dos imóveis residenciais usados ​​subiu 3,4% face ao ano anterior, atingindo os 391.800 dólares, enquanto o stock disponível se manteve abaixo dos níveis de há um ano. Os compradores enfrentam a combinação de preços elevados e taxas de juro acima dos 7%, e muitos proprietários actuais têm poucos incentivos para vender, uma vez que a mudança significaria abdicar de financiamentos imobiliários obtidos a taxas muito mais baixas.

O mercado está congelado devido à acessibilidade e ao efeito de "aprisionamento"

O stock de imóveis residenciais no final de outubro era de 1,15 milhões de casas, um aumento modesto em relação a setembro, mas uma queda de 5,7% em relação ao ano anterior. Isto representava apenas 3,6 meses de oferta, considerando o ritmo atual de vendas. O economista-chefe da NAR (Associação Nacional de Mediadores Imobiliários), Lawrence Yun, afirmou que os potenciais compradores enfrentavam tanto as taxas de juro de financiamento imobiliário mais elevadas numa geração como uma persistente escassez de imóveis para venda.

Os custos dos financiamentos imobiliários começaram a recuar face ao pico de outubro, mas continuam historicamente restritivos. Uma análise de 22 de novembro do inquérito semanal da Freddie Mac apontava a taxa média fixa a 30 anos em 7,29%, uma queda de 15 pontos base em relação à semana anterior e abaixo do nível de 7,79% atingido no final de outubro. Mesmo após esta descida, o custo de financiamento de uma casa continua consideravelmente mais elevado do que era há dois anos.

O mecanismo funciona em ambos os lados da transação. Taxas de juro mais elevadas reduzem o que os novos compradores podem pagar mensalmente. Ao mesmo tempo, milhões de proprietários que refinanciaram ou compraram durante o período de taxas de juro baixas têm hipotecas muito abaixo das taxas de mercado actuais. Vender significaria muitas vezes financiar a casa seguinte com o dobro da taxa de juro, criando um forte incentivo financeiro para permanecer no imóvel.

A procura enfraqueceu, mas os preços continuam a subir

A discrepância entre a baixa procura e a ainda menor oferta ajuda a explicar porque é que os preços dos imóveis estão a subir apesar da queda das vendas. A NAR (Associação Nacional de Mediadores Imobiliários) informou que todas as quatro principais regiões registaram aumentos de preços em outubro em comparação com o ano anterior, embora todas as quatro tenham apresentado uma queda nas vendas em relação ao ano anterior. Os imóveis permaneciam geralmente no mercado durante 23 dias, e dois terços das casas foram vendidas em menos de um mês.

Os pedidos de hipoteca mostram alguma reação à recente descida das taxas de juro. O inquérito semanal MBA, na sigla em inglês) informou que os pedidos em geral aumentaram 3,0% na semana que terminou a 17 de novembro, e os pedidos para compra de imóveis subiram 4%. No entanto, os pedidos para compra permaneceram 20% abaixo do registado na mesma semana do ano anterior, demonstrando que algumas semanas de alívio nas taxas não reverteram o problema mais amplo da acessibilidade à habitação.

da Fannie Mae o mercado imobiliário em novembro indica que as vendas totais de imóveis residenciais permanecerão baixas, estimando cerca de 4,8 milhões de vendas combinadas em 2023 e 4,7 milhões em 2024. Os seus economistas esperam uma queda gradual das taxas de juro dos financiamentos imobiliários, mas também prevêem que o efeito de fixação das taxas limitará a velocidade de qualquer recuperação nas transações de imóveis usados.

As novas construções estão a resistir melhor do que as atividades de revenda

A escassez de oferta está a criar uma discrepância notável entre os imóveis usados ​​e as novas construções. As empresas de construção podem oferecer imóveis recém-construídos e, em alguns casos, utilizar incentivos de financiamento ou reduções de taxas que os vendedores individuais não conseguem. Isto confere ao mercado de imóveis novos uma vantagem, mesmo enquanto o setor imobiliário em geral permanece sob pressão.

Os dados históricos de construção do Departamento de Censos mostram que, em Outubro, o início de novas construções residenciais atingiu uma taxa anual de aproximadamente 1,37 milhões, com cerca de 970.000 construções de casas unifamiliares. O número de alvarás de construção também aumentou face a setembro. A construção civil não está em plena expansão, mas demonstra maior resiliência do que a rotatividade de imóveis usados, uma vez que as empresas de construção estão a responder diretamente à escassez de imóveis disponíveis para compra.

As próprias construtoras mantêm-se cautelosas. O inquérito de novembro da Associação Nacional de Construtores de Casas (NAHB, na sigla em inglês) colocou o seu Índice do Mercado Imobiliário em 34, uma queda de seis pontos, representando o quarto declínio mensal consecutivo. A NAHB afirmou que as taxas de hipoteca próximas dos 8% prejudicaram o fluxo de compradores e a confiança das empresas de construção, embora os dados recentes de inflação e os movimentos do mercado obrigacionista tenham oferecido esperança de custos de financiamento mais baixos.

O setor imobiliário transmite agora a política monetária através da redução da mobilidade

Os aumentos das taxas de juro da Reserva Federal visam abrandar a procura e a inflação, e o mercado imobiliário é um dos sectores mais sensíveis às taxas de juro da economia. Mas o ciclo actual está a produzir um efeito adicional: a redução da mobilidade. Em vez de apenas baixarem os preços através da queda da procura, as taxas de juro mais elevadas estão a desencorajar os proprietários a colocarem os seus imóveis à venda, restringindo a oferta e sustentando os preços.

Isto cria um ambiente difícil para os compradores de primeira viagem e para as famílias que precisam de se mudar por motivos de trabalho ou familiares. Um comprador pode negociar o preço, escolher um imóvel mais pequeno ou aumentar o valor do sinal, mas nenhuma destas opções compensa totalmente a alteração da prestação mensal provocada pela transição de uma taxa de juro de 3% para uma acima de 7%.

O mercado poderia afrouxar se as taxas de juro dos financiamentos imobiliários caíssem substancialmente, uma vez que custos de financiamento mais baixos melhorariam o poder de compra e reduziriam a penalização para os actuais proprietários que vendessem os seus imóveis. Mas uma descida das taxas também poderá libertar a procura reprimida dos compradores antes que o stock de imóveis recupere, limitando a pressão descendente sobre os preços.

O ritmo de vendas de 3,79 milhões de unidades em outubro reflete o resultado destas forças concorrentes. As transações caíram para níveis que não se viam há 13 anos, mas os preços mantêm-se firmes porque a oferta de imóveis disponíveis para venda também é limitada. O mercado imobiliário não está a passar por um colapso de preços convencional. Está a viver um congelamento do mercado, no qual as elevadas taxas de juro dificultam tanto a compra de um imóvel como a venda de imóveis já existentes.